不動産投資ローンに積極的な地方銀行が不動産バブルを引き起こす?!　銀行員がその可能性を解説！

「不動産投資に積極的な地銀、新たな不動産バブルの到来か？」。こんな見出しが目につくように、地方銀行や信金など地域金融機関が不動産投資ローンに積極的な状況で、そこからいくつかの懸念や問題も見え隠れしています。そこで、地方銀行の不動産投資ローンに焦点を当て、その背景と今後、不動産バブルが発生するのかを解説します。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

地銀の不動産投資ローンへの取り組み姿勢は二極化している
「不動産投資」を商品名に使わない不動産投資ローンが増加している
不動産投資ローンに積極的な地銀、消極的な地銀はどこ？
地銀が不動産投資ローンに力を入れる3つの理由とは
今後、地銀が不動産バブルを起こす可能性は？
銀行員として、不動産投資を考えている人へのアドバイス

地銀の不動産投資ローンへの取り組み姿勢は二極化している

不動産投資ローンに積極的な銀行はどこ？（出所：PIXTA）

　まず、地方銀行における不動産投資ローンの現状を見てみましょう。

　人口減少や地域経済の減退から、地方銀行の経営は苦境に立たされています。そのため、経営統合が頻繁に行われたり、新分野に活路を見いだそうとしたり、地方銀行はどこも生き残りに必死なのが現状です。

　そこで、不動産投資ローンを生き残り策の一つとして「のめり込む銀行」がある一方で、不動産投資ローンから一切手を引いている銀行もあるなど、その取り組み姿勢は二極化しています。

　こうなった理由として大きいのは、やはり過去に発生した「かぼちゃの馬車」問題※など、不動産投資ローンの不正融資問題があると、銀行員の私は考えています。

　社会問題にまで発展したことから、リスクを恐れて不動産投資ローンから手を引く地方銀行があるのに対し、これをチャンスと捉えて積極姿勢に転換した銀行もあるという図式になっています。

※かぼちゃの馬車問題：シェアハウスへの投資スキームで運営会社が破綻し、投資家が巨額の債務を抱えた問題。不動産会社が融資書類を改ざんし、スルガ銀行が不正融資に関与したことで被害が拡大した。

「不動産投資」を商品名に使わない不動産投資ローンが増加している

　上記した不正融資問題も影響しているのか、最近は不動産投資関連の融資に対し、「不動産投資」という言葉を使わない金融機関も増えています。

　そのため、自分で不動産投資ローンを扱う銀行をネットで検索しても、なかなか見つからないこともあるのです。

　例えば、不動産投資関連の融資では「不動産投資」を使い続けている銀行があれば、別の呼び方を使うところもあります。

　さらに、従来の不動産投資はアパートが多かったので「アパートローン」という呼称を使い続けている銀行などさまざまです。そこで参考に、それぞれの呼称別でまとめてみました。

＜不動産投資ローンの名称の違い＞

不動産投資：スルガ銀行、オリックス銀行、関西みらい銀行、佐賀共栄銀行

資産形成・資産活用：静岡銀行、北洋銀行、福岡銀行、鳥取銀行

アパート・マンション：三井住友銀行、りそな銀行、横浜銀行、千葉銀行、常陽銀行

　メガバンクはアパート（またはアパート・マンション）という従来の呼び名を使い続けています。

　ちなみに、みずほ銀行はグループ会社でアパートローンを取り扱っています。また、三菱UFJ銀行は公式ページで不動産投資関連のローンは見つかりませんでした（取り扱いをしないというわけではなく、個別の対応と思われます）。

地銀は「資産形成」という名称が多い

　一方、地方銀行は「資産形成」という表現を好んで使っているようです。これは銀行員としての個人的見解ですが、不動産投資の不正からネガティブなイメージを避けたい狙いだと思います。

　そして、過去の話ではあっても、不動産投資ローンの不正融資などで注目されたスルガ銀行は、現在も不動産投資（正式には『投資用不動産ローン』）というキーワードを引き続き使っています。

　一方、やはり不正融資で問題となった西武信用金庫※は、公式ページで関連する融資は見当たりませんでした。

　いずれにしても、不動産投資という言葉よりも資産形成やアパート・マンションというキーワードのほうが主流になっていると言えます。

※西武信用金庫の不正融資問題：不動産投資ローンの審査書類の改ざんなど、不適切融資で問題となった。

不動産投資ローンに積極的な地銀、消極的な地銀はどこ？

　次に、地方銀行で不動産投資ローンに力を入れているのはどこか、考えてみたいと思います。

　しかし、上記したように「ウチは不動産投資に力を入れてますよ！」と大っぴらに言いにくい状況もあるため、堂々とそういった表現をしている銀行は皆無です。

　そこで、地方銀行の規模・収益力で上位の10行について、公式ホームページの表現などから積極度をまとめてみました。

　銀行員として私が感じた個人的見解ではありますが、まず検索ワードでヒットするところはそれだけ積極的だと言えます。

　上表では、横浜銀行と静岡銀行が「不動産投資ローン」「資産形成ローン」で検索すると公式サイトがヒットしました。

　このことから積極姿勢だと判断しましたし、不動産投資に関連するサイトなどでも、横浜銀行と静岡銀行は積極姿勢といわれているようです。

　次に、自然体というのは、「公式サイト→ローン一覧→アパートローン」といったように自分である程度の目的意識を持って進んでいかないと不動産投資関連融資までたどり着けないタイプです。これらは公式サイトに掲載はしているので自然体と考えられます。

　そして最後の消極姿勢については、公式サイトから不動産投資に関するローンにたどり着けなかった、あるいは不動産投資関連のローン取り扱いがないと思われる銀行です。

　いずれにしても、地銀上位行でもこのように姿勢の違いがあることがわかります。

地銀が不動産投資ローンに力を入れる3つの理由とは

　地方銀行が不動産投資ローンに力を入れる理由としては、主に3つの点が考えられます。

1. 住宅ローンより金利が高いため

　不動産投資ローンは、銀行にとって高金利のローン商品であることは間違いありません。

　住宅ローンなら変動金利で1％未満が普通なのに対し、不動産投資ローンでは2～3％、あるいはそれ以上の金利もあるからです。また、不動産投資ローンでは「融資手数料」などの手数料も見込まれます。

　収益環境が厳しい現状では、新しい収益源として不動産投資ローンに注力する銀行もあるのです。

2. 地元では稼げなくなり、都市圏に活路を見いだすため

　地方銀行同士でしのぎを削りあう状況が続いているので、地元では預金や住宅ローンなども奪い合いで、例えばローンなら低金利でないと他行に勝てないからと、低金利競争になるなど地銀は地元では稼げなくなりつつあります。

　一方で、不動産投資は投資したい人と住みたい人がいれば次々にニーズは生み出されます。

　また、地銀でも地元以外の大都市圏に支店があると、その地域でも不動産投資ローンを取り扱いできるので、この点も不動産投資ローンに積極的な地銀がある背景になっています。

　例えば、ある地方銀行では、地盤とする営業地域以外にも大都市圏に支店があり、そこも不動産投資ローンの取り扱いエリアに含んでいます。その地方銀行員の方は以下のように話しています。

　「営業基盤ではなくても東京や神奈川県に支店があるので、むしろそういった首都圏で不動産投資ローンを刈り取っていますよ。お客様からはウチの銀行が何で首都圏に？と不思議がられていますが」（ある大手地方銀行員）

　このように、地元を飛び出して不動産投資ローン獲得へ躍起になっている銀行もあるのです。

3. 長期でもうけられるから

　不動産投資では、一人の投資家が所有物件を増やしていくこともよくあります。

　また、一度審査に通過した顧客で返済に問題がなければ、2棟目、3棟目のローンも審査通過の可能性が高くなり、銀行としても初見の顧客より返済実績のある「お得意様」のほうが取引としては望ましい面もあります。

　このように投資する側と、その融資を取り扱う銀行側と双方で長く付き合いたいという利害の一致があるのです。

今後、地銀が不動産バブルを起こす可能性は？

　地方銀行が不動産バブルを起こす可能性はあるのか？について、銀行員としては過去のバブル景気の時のような、異常な状態になることはないと考えています。

　社会も投資する人も、それぞれさまざまな失敗や経験を積み重ねていますし、何か大きな動きがあれば、その逆の反動も起きるはずだと思われるからです。

　例えば、かぼちゃの馬車問題に代表されるように、過熱すると軋轢（あつれき）や問題も発生し、そのあとは沈静化するという流れもあるでしょう。

　いずれにしても、いくら地方銀行が力を入れても、不動産投資を実際に行う人たちが冷静である限り、土地や建物の価格が不当に高騰するような状況は起こりえないと考えます。

銀行員として、不動産投資を考えている人へのアドバイス

　今回は地方銀行を中心にした、不動産投資ローンへの積極姿勢について解説してきました。

　最後になりますが、銀行員として不動産投資ローンを取り扱っている当事者として感じるのは、安易な言葉や見出しには踊らされないでほしいということです。「うまい話には裏がある」ということもあります。

「サラリーマンから年収〇億円の不動産投資家になる方法！」
「不動産投資の必勝法を教えます」

　こういった見出しの記事は数えきれないほどありますし、電車広告などでも見かけます。

　しかし、必勝法や成功パターンなどは他人にまねできないからこそ必勝法なはずで、わざわざ教えてくれる人はいないでしょうし、教えるからには対価（セミナー費用や書籍購入）を求めているでしょう。

　もちろん、これらがすべて悪いものばかりだとは言いませんし、（当事者としても）不動産投資を否定するものでもありません。ただ、不動産投資は慎重に考えていただきたいのです。不動産投資で失敗した人も見てきた銀行員として、本心からそう思います。

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一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。